《imtoken私钥格式》县城房价破万暗藏虚火:2万首付就能买套房,有出租房空了快三年

摘要:

县城房价破万暗藏虚火:2万首付就能买套房,有出租房空了快三年

【imtoken倒闭了】

经济基础薄弱、人口外流严重的地区,楼市率先下跌,县城尤甚。

在农村,城市生活依旧为人所向往。作为县域中心的县城成为不少人实现城市梦的首站。

教育、医疗等需求之下,越来越多的农村居民涌向县城。城镇化进程刺激了县城房地产市场的发展,不少县城的房价翻倍上涨,长三角、珠三角一些县城的房价更是早已破万,远超内陆部分省会城市。

时代财经梳理中国房价行情网(imToken钱包app)数据发现,截至今年7月,98个县城的房价突破万元,其中7个县城房价超过2万元/平方米。

不过,县城楼市的火爆暗藏“虚火”。随着“房住不炒”理念深入,房地产市场趋向理性。缺乏强大人口与产业支撑的县城,楼市率先冷下来,且南北之间、沿海和内陆之间出现明显分化,房价破万的县城主要在江浙一带,而在东北、西北、西南等地区仍有不少县城房价不到4000元。

中原地产首席分析师张大伟认为,一、二线城市房地产不会出现大问题,但县城人口被大城市吸引,库存又积压严重,市场出现了明显的倒挂。

2万元首付就能买套房

近日,时代财经实地走访了河南郑州下辖的中牟县。

中牟县东邻古都开封,西接省会郑州。受郑州楼市的影响,中牟县房价曾高达1.4万元/平方米。而作为郑汴融合的桥头堡,中牟绿博片区近年来更是颇具政策想象空间,龙头房企组团进驻。

大规模拆迁也助推中牟楼市发展。据公开数据,2016年之前,中牟县已经在大规模地“合村并城”,规划中涉及被拆迁村庄177个,几乎覆盖整个中牟县。

如今,楼市趋于平静。中牟房产中介张丽(imToken钱包app)对时代财经介绍到:“现在新楼盘很多,购房者可选项很多,开发商靠置业顾问靠等客上门已经卖不动房了,主要靠我们中介推。”

除了竞争激烈,小房企的资金实力更受到市场严苛的打量。张丽回忆,以前只要是大开发商甚至百强房企就有市场空间,现在购房者不仅只选排名靠前的房企,还会更青睐央企、国企。

此外,为确保业务安全,张丽及其同事现在基本以推销准现房、现房为主。对于2023年底及以后交房的楼盘,即便由大型房企打造,他们也不再主推。“我们不像置业顾问,卖完一个楼盘就走了,我们是要一直跟房子打交道,所以要推靠谱的房子。”

时代财经走访中牟绿博片区发现,河南某本土民营房企的楼盘是该片区交房最早的项目,尽管如此,它还是打出“首付2万元”的超低购房门槛吸引客户,并推出6000元+的企业团购优惠价,普通购房者也可享受该团购价。

央企、国企背景的楼盘,在价格上则更具优势,股东背景也成为销售人员乐于兜售的卖点。郑州某地方国企在绿博片区的某楼盘,定价近9000元/平方米。即便除去经纪人带看优惠、按揭购房优惠、“郑美好·购房节”优惠、3天内交齐首付优惠等诸多优惠后,该楼盘价格也远高于周边项目。

“买房首选央企、国企,像保利、华润的楼盘都会比周边项目贵,因为一般能保证交付。如果交付无保障,房价高或低都没有意义。其次,房子和其他商品一样,也是‘一分价钱一分货’。未来缺的是好房子,买了好房子,以后卖二手时也好卖。”对购房者有关房价的询问,楼盘销售顾问如此说。

时代财经观察到,为了证明交付能力及楼盘建设未停工,该楼盘售楼部一电子屏幕还特地公示了当日工地人数。不过,当天的售楼处并不热闹,据了解,该楼盘自2021年9月开盘至今近一年,也还未完成去化。

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中牟某售楼处公示工地人数 时代财经摄

张丽感叹,“现在来我们这的开发商,没有点儿实力站不住脚”。

出租房空了快三年

在中牟从事房产中介工作近十年,张丽也亲眼见证了中牟县城的变迁和楼市的变化。

虽为专业人士,她买房却也是“高位站岗”。据张丽介绍,她在2017年以单价1.2万元/平方米买入某TOP3房企的房子。“当时还有更贵,大概1.3-1.4万元/平方米的楼盘,但却很火爆,得抢才能买到。”

不过,随着郑州楼市进入低位运行,叠加疫情影响,中牟房价持续下跌。据中国房价行情网数据,中牟县目前均价为8874元/平方米。事实上,市场价尤其是新楼盘的定价更低一些。“新楼盘很多,期房基本在6500元/平方米左右,差不多都是贴着底价卖,因为报价太高会‘劝退’客户。” 张丽说。

近年来,中牟县趁着郑汴一体化的发展“东风”朝西迈进,张丽的门店也随着市场的发展而调整。今年1月份,她关掉位于老县城的一家门店,与位于郑州、开封主干道——商都大道的一家门店合二为一。

据她介绍,原店所在的街道之前有六、七家房产中介,后来陆续搬走,只剩下她的门店和另外一家中介,但该片区居民买房基本为了孩子上学,二手房市场并不活跃。最终,因为客流量持续不达预期、客户购房基本选择位于县城西部的新区域,她不得不选择关店。

不止二手房市场需求萎缩,租房市场也很冷清。中牟人夏桦(imToken钱包app)在县城核心区有一套130平方米的房子,自2020年疫情爆发以来一直空置。“以前月租金1500元,基本租给拆迁户,或者外地来中牟做生意的人。但受疫情影响,租金降到1200元也没人租,空了快三年了。”

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夏桦的房子空了近三年,在街边大树上贴出招租广告 时代财经摄

不止住宅难转售、转租,档口也是如此。时代财经注意到,张丽退租已近八个月,原门店商铺还没有新的老板接手。

流动性差、投资效益低或是大部分县城楼市的共性,这也导致县城楼市存在高空置率问题。2015年,祖雅(imToken钱包app)在老家河南开封尉氏县城买了一套130平方米的房子,加上装修费房子总共花了约三十九万。不过,她常年在郑州工作,除了节假日,她在县城家里的时间并不多。

尽管如此,她也没打算将房子出租。“按照自己喜欢的风格装修的,不想给陌生人住,主要是租金太低,我买的单价3300元/平方米左右,但月租金不到2000元。县城还有租金更低的房子,大概1500元/月左右,有些自建房一年租金才2000元。”

祖雅是生活在农村与城市之间的人。虽然户口在农村老家,但早年外出做生意的她也是见识过“大世面”。因故离异后,她选择回到省会郑州做信贷工作,并在房价相对不高的县城买了房。“在县城给自己买个‘窝’,也是有点落叶归根的心态。”

虽然目前利用率不高,但房子给了祖雅归属感。更重要的是,由于买得早,尽管现在县城房价跌了不少,她也没买亏。中国房价行情网数据,河南开封尉氏县目前房价为4024 元/平方米。

98个县城房价破万

事实上,过去几年,全国县城的楼市都经历了一番起伏。

2017年4月13日,经过71轮现场竞价,浙江嘉兴海宁市一宗宅地以楼面价10066元/平方米成交,溢价率高达156%。这是海宁首宗地价破万元的宅地,但这个“天花板”在不到一个月后即被打破。2017年5月10日,海宁高新区一宗宅地以楼面价10397元/平方米、溢价率205%拍出。

那是长三角土地市场火爆的一年,不仅嘉兴上演了一场数百家房企参与、摇号竞得土地犹如中奖的土拍盛宴,嘉善、句容等县城/县级市的土拍也不断刷新地价纪录。

房价高、楼市火是房企热衷投资长三角的重要原因。时代财经梳理中国房价行情网数据发现,在该网录有房价数据的1128个县及县级市中,房价破万的县城有98个,其中浙江省就有47个,占比近半,来自江苏的县城则有16个。

与外来人口撑起长三角、珠三角楼市需求一样,城镇化加速推进带来的城镇人口增长也带动县城楼市“起飞”。据时代财经统计,在1128个县(imToken钱包app)中,房价高于5000元、低于1万元的县城多达361个,占比达32%。

不过,县城楼市表现分化。经济基础薄弱、人口外流严重的地区,楼市率先下跌,县城尤甚。据时代财经统计,截至今年7月,131个县城房价不到4000元,主要集中在东北、西北、西南等省,其中东北三省有33个。而房价在3000元以下的城市有18个,黑龙江、新疆各4个,甘肃、贵州各3个。

随着房地产行业归于理性,县城楼价或许也呈现出其最真实的模样。


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