《imtoken无法下载》2800亿金地,回击流言

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2800亿金地,回击流言

【imtoken兑换】《imtoken无法下载》2800亿金地,回击流言

重回十强,全靠同行衬托。

记者丨李惠琳

当下,“现金为王”成为房企生存的共同法则。即便是龙头企业,手握“余粮”的不多。

近日,金地集团亮出家底,截至今年6月末,手上握有现金约648亿元,以及1700亿元可用银行授信规模,自证家底丰厚。

身为昔日房地产四大金刚的“招保万金”之一,金地曾因股权变动、战略保守,掉出第一梯队多年。

如今一众同行为过去的激进买单,“保守派”金地站稳,杀回行业前十。

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透露家底

8月初,金地的股票与债券价格剧烈波动,市场流言四起,有称资本在做空,也有人怀疑金地股东或者合作项目生变。

无风不起浪。

7月初,标普将金地的展望从“稳定”调整至“负面”,理由是其财务指标恶化、合资项目风险增加。

为了自证无恙,金地打响保卫战 。8月4日,距离中报发布还有24天,金地紧急召开投资者会议,拿出了一份“自检报告”,回击质疑。

《imtoken无法下载》2800亿金地,回击流言来源:金地集团

对于外界担忧的偿债能力,金地表示,今年以来已5次足额还债,偿还金额合计约98亿元。

截至6月30日,其有息负债为1223亿元,短期有息负债417亿元。“剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38 倍。”金地表示。

至于公开债,从今年8月1日至明年6月30日,金地的到期金额将为150亿元。

年内仅有一笔约27亿元的境内债需偿还,将于10月到期。

境外债券方面,未来两年,金地仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

金地管理层披露,公司未售货值7150亿元,计划下半年推出货值1200亿元左右,集中于一二线核心城市。

预计到2023年6月30日,经营性现金流的净流入约400亿元,覆盖未来一年公开市场到期债。

而且,当下金地保持了较为畅通的多元融资渠道。

2022年,其银行新增授信规模超150亿元。另有两笔公开市场融资,成功借新还旧,2月发行了17亿元中期票据,7月设立17亿元的资产支持专项计划,且成本极低,利率分别为3.58%、4.8%。

市场的另一个担忧,金地较多参与其他房企的合资项目。

《imtoken无法下载》2800亿金地,回击流言来源:金地集团公众号

标普认为,金地在合资项目上的大量敞口,降低了财务透明度,增加了经营风险。

管理层回应称,涉及实质出险的合作方项目数为26个,总未售货值369亿元,占总货值4%,其中金地的权益货值是135亿元。

金地归结为9个字,“总体可控,风险敞口小。”

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多元股东

悲观情绪下,市场信心脆弱,就算是稳健型房企的上空,也有“秃鹰”盘旋。金地特殊的股权结构,更容易引发猜测。

2021年下半年开始,原金地第二大股东大家人寿(imToken钱包app)先后减持金地6.77亿股份,套现超70亿元,持股比例降至5.43%,成为第三大股东。

如此“清仓式”撤离,引发股价波动,吓跑了不少小股东。

为了稳定市场,金地董事长凌克罕见出手护盘,增持金地10万股,这是他自2016年期权行权后首次增持。

《imtoken无法下载》2800亿金地,回击流言凌克 来源:金地集团公众号

8月初的股债波动,也有人猜测,福田国资(imToken钱包app)与管理层出现矛盾。

对此,管理层解释,“福田区政府是创始股东,股东关系良好,多年来常有风言风语,三大股东对公司的发展非常支持。”

金地的多元化股东结构,有其历史原因。

2013年前,金地的第一大股东是深圳国资企业——福田投资发展公司,但持股比例只有7.85%。这导致长期以来,金地股权较为分散,主要由职业经理人操盘。

现任董事长凌克是金地的灵魂人物,他在40岁时掌舵金地,至今已有23年。赶上了房地产早期发展的红利,他带领金地成功上市、迈过千亿门槛,成为地产龙头。

2013年,两位“野蛮人”生命人寿、安邦保险盯上金地,频繁增持,最终成为前两大股东。

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凌克通过修改股东提名的条例,控制了险资代表在董事会中的席位和话语权,并悉心培育了金地置业这个高管“后花园”。

两大险资入局后,在金地14个董事席位中,各自仅占一席。生命人寿亦对外宣称,“对金地仅是财务投资”。

不过,在业内看来,正因为国企、险资组合的多元化股东结构,让金地具有更强的融资优势。

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金地前10大股东名单中,还有“国家队”全国社保基金、华润深国投信托在列,在一定程度上为金地提供了信用支持。

当然,凌克的谨慎管理,也关系匪浅。凌克是理工科出身,为人低调沉稳、不喜张扬。

2008年和2011年的两次楼市低谷,金地没有出手,错过了低价拿地的窗口,在后续的规模竞争中失速。

凌克并没有急于追赶,强调长跑逻辑,对财务杠杆保持自律,“一下子猛涨,没必要,风险大。”

在他的治理下,金地“三道红线”为绿档,债务规模虽连年扩大,总体仍保持稳健。

截至2021年末,其净负债率为56.5%,剔除预收款的资产负债率67.6%,现金短债比为1.58,债务融资加权平均成本仅4.56%。

3

重回前十

过去多年,金地的销售排名处于12名至15名之间,给外界的印象较为佛系,增速多在30%以下。 

直到2017年,金地开始追赶,喊出“3年冲击销售2000亿元”的口号,之后快速爬坡,于2019年完成了目标。

在寒冬萧瑟的2021年,金地销售额冲至2867亿元,压线完成目标,重回十强席位。

进入2022年,金地前7个月累计签约金额1191.6亿元,同比降幅36.78%。不过,全靠同行衬托,金地的座次排名进一步上升到第9位。

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一位房企人士告诉《21CBR》记者,金地排名属于被动上升,有些房企掉下来,金地便被推上去了。

在业内看来,金地的表现已算不错,36.78%的降幅跑赢大市。根据克而瑞的数据,同期百强房企累计业绩同比降幅达49%。

在规模扩张的路上,金地付出了一定的利润代价。

2019年以来,金地的毛利率开始走低,2021年其整体毛利率只有21.18%,其中地产开发业务毛利率为19.65%,同比大降13.91个百分点,拖累金地整体净利润同比减少9.5%。

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管理层解释,主要与市场整体下行有关,公司为缓解资金压力而打折促销,进一步拉低了价格。今年1-7月,金地的平均每平米单价为2.04万,比年初的2.11万元下降了700元。

根据穆迪推算,2022年金地销售额约为2450亿元,同比下降约14.55%。这一预测,在一众房企中表现乐观。而从拿地动作看,金地对自身也有信心。

2021年不少同行已在节衣缩食,金地拿了111宗土地,总投资额约1309亿元,新增总土地储备约1636 万平方米。

今年金地仍在拿地,但规模有所收缩,克而瑞数据显示,前7个月,其拿地金额约140亿元。

凌克曾比喻,金地就像一列上了轨道的火车,或会审时调速,但不会偏离其原有轨道。


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