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来源:证券日报

本报记者 昌校宇

上交所官网12月29日披露信息显示,3只基础设施公募REITs同日申报,其中两只为新能源项目,这也是首批申报的新能源REITs项目。

回顾2022年,公募REITs在宏观政策框架中的重要性逐步提升,并取得累累硕果——REITs规则制度逐渐完善,形成可持续发展的路径基础;市场规模稳步扩大,资产类型持续丰富;整体表现稳中有进,已发行产品走势良好;长期投资价值获投资者认可,11只产品实现平稳解禁。

多家参与REITs项目的机构表示,预计2023年REITs新发规模实现翻倍,新能源等新品类项目整装待发;监管部门或将针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则;适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。

制度规则逐渐完善

扩募进入实施阶段

2022年,我国REITs制度规则逐步完善,已形成可持续发展的路径基础。

税收、保障性租赁住房及扩募制度规则陆续推出。1月底发布的REITs试点税收政策,通过减轻资产重组和设立阶段的税收鼓励REITs发行;5月份出台的盘活存量资产的文件明确了REITs作为盘活资产重要工具的地位,同月发布的规范保租房REITs业务的文件推动保租房REITs顺利落地,使3只保租房REITs快速获批通过并在8月31日实现上市;7月份合理简化REITs扩募项目申报要求明确,5只REITs率先于9月底披露扩募公告,扩募发行进入实施阶段。

常态化发行成为2022年政策推进主线。8月底,监管部门表态制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施,REITs发审速度得到明显提升;11月份,监管部门再提出将重点从五方面入手继续推动REITs常态化发行十条措施落地。

得益于政策呵护,REITs市场规模稳步扩大、底层资产持续丰富,两者的充分“互动”在产品发行、扩募推进等过程中清晰呈现。

据东方财富Choice数据显示,截至2022年12月29日,上市公募REITs已达24只,发行规模合计783.61亿元。其中,2022年新上市REITs为13只,发行规模合计419.48亿元,底层资产类型除高速公路、产业园区等,还新增了保障性租赁住房、清洁能源两类基础设施。

另有部分REITs项目“已在路上”。目前,已有1单项目通过证监会审批,4单项目在排队审核。同时,据国家发展改革委8月份新闻发布会内容,国家发改委对REITs意向项目加强辅导,培育潜在市场,处于辅导期的项目超过80个。

在REITs常态化发行的同时,首批扩募项目也张弓待发,申报状态已于12月7日更新。

博时基金旗下博时蛇口产园REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目,公司相关业务负责人介绍,“扩募资产纳入博时蛇口产园REIT后,仍委托招商局集团下属专业运管公司管理,扩募资金用于再建设,以存量带增量、以融资促投资,提高投资效率和投资水平,构建具有国际影响力的新兴产业集群,创建粤港澳大湾区科研经济发展新范例。”

同样申请旗下REITs产品扩募的中金基金,其副总经理李耀光表示,扩募是REITs发挥资本平台作用形成资本闭环的重要组成部分,将赋予资产上市平台持续的成长空间和经营活力,打造品牌效应。通过REITs扩募,可实现原始权益人体系内资产“融-投-管-上市”全周期的健康发展;未来亦有可能通过REITs平台实现不动产私募基金退出、向市场化第三方收购成熟优质资产,为投资者提供更为风险分散、运营稳健的资产组合。

另有部分机构也高度重视扩募路径。中航基金正在积极挖掘扩募资产,公司不动产投资部人员向《证券日报》记者介绍,“已开展扩募前期准备工作,待方案成熟将申报至监管部门。”

东吴基金公募REITs总部副总经理李军告诉《证券日报》记者,“在扩募方面,正综合发行人的计划与东吴基金整体部署稳步推进中,2023年可能会有积极进展。”

“借鉴国际成熟REITs市场经验,扩募驱动已上市REITs规模及业绩双增,同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为,受限于目前市场化购买扩募资产的渠道未被放开,REITs可扩募资产基本依赖于其原始权益人及相关主体的已有储备。目前已上市的REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头,其积累数年的资产储备也将为未来REITs的扩募增长打开合理想象空间。

整体表现稳中有进

11只产品平稳解禁

2022年,REITs整体表现稳中有进,已发行产品二级市场走势良好。

李耀光表示,REITs市场展现与权益、债券市场相关性较低的特点,在2022年震荡行情中整体表现良好。虽然疫情多点散发对REITs底层资产业绩扰动仍存,但整体经营仍呈一定韧性,REITs的稳健分红属性使其作为资产配置标的具有较强投资价值。

二级市场方面,中信证券首席经济学家明明介绍,根据中证REITs(imToken钱包app)指数和中证REITs(imToken钱包app)全收益指数,2022年1月4日至12月27日,REITs价格指数和全收益指数均跑赢万得全A,但跑输中债综合财富指数,REITs指数的收益波动率则介于股指和债指之间。若拉长时间维度来看,2021年9月30日至2022年12月27日,REITs的二级市场价格变动和分红分别为投资者带来4.68%和5.96%收益,其高分红特征较为明显。

多家参与REITs项目的机构表示,其管理的项目运营数据和二级市场表现均符合预期,催化各类投资者参与热情升温。

李军介绍,“东吴苏园产业REIT项目整体运营稳健,园区出租率稳中有升,呈现良好发展势头。”

中航基金不动产投资部人员表示,中航首钢绿能REIT运行稳健,即便受疫情影响,项目各项经营指标仍超预期,且吸引越来越多的投资者参与投资。

中金基金今年新增管理中金厦门安居REIT和中金安徽交控REIT两只产品,李耀光介绍,“相比2021年,2022年REITs产品发行获得各类投资者的关注度和认可度进一步攀升。两只新发项目战略配售获得产业投资者、保险机构、私募资管产品及银行理财产品的积极参与,公众投资者也踊跃认购。”

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平认为,已上市REITs项目经营稳健,且部分上市较长的产品还进行多次分红,净现金流分派率符合政策层面要求;同时,REITs整体流动性表现较好,超出市场预期。

REITs长期投资价值获得投资者认可,11只产品实现战略配售份额平稳解禁。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆告诉《证券日报》记者,流通份额的增加有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性,且具有长期配置需求的投资者继续持有意向相对较强,为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

新能源项目 

有望2023年上市

常态化发行有望延续。国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰近日公开表示,希望到明年年底,基础设施REITs能够超过60只,总发行规模超过2000亿元。

李军介绍,近期,监管部门与市场做了一定沟通,预计后续会针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则。

竺劲预计,“2023年REITs新发规模预计实现翻倍,产业园区、保租房及能源类REITs数量将合计占新上市产品的比重过半。”

2023年,REITs底层资产类型有望进一步拓宽。证监会副主席李超近日表示,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

根据目前已发布公司公告及招标公告的REITs拟申报项目,竺劲预计,“我国REITs资产类型将扩充并丰富,风电、水电及光伏等新能源基础设施项目有望于2023年上市。”

在李耀光看来,《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(imToken钱包app)试点工作的通知》中提到的行业范围中,市政基础设施、新型基础设施、清洁能源等领域在2023年有望实现进一步突破。同时,监管部门明确鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs,预计民营企业将在2023年实现更多REITs项目落地。

部分机构已积极筹备新品类REITs项目。李军介绍,东吴基金正积极推动轨道交通、供水等REITs项目的申报。

“2023年将有更多领域、更广区域的产品面市。”中航基金不动产投资部人员表示,公司在积极探索新能源、文化旅游等新领域项目的可行性。

上交所党委副书记、总经理蔡建春此前表示,“为尽快拓宽市场的广度和深度,应当加快建立多层次的REITs市场”。

探索建立多层次REITs市场将是今后一个时期加快推动REITs市场高质量发展的重要方面之一。李耀光认为,“以REITs作为标的的投资产品有望丰富。中证REITs指数已于12月15日面世,适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。”


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